賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)の「特約(とくやく)」と「原状回復(げんじょうかいふく)」ガイド
中文:在日本退租搬出时,房东会检查房间状况,并决定「敷金(しききん)」 (押金,日语原文为「敷金」)退还多少。围绕这一环节的纠纷——尤其是被要求支付 超出预期的高额费用——是外国租客最常遇到的租房问题之一。很多退租纠纷都源于对 「原状回復」(恢复原状/退租修缮)费用的分歧。
许多国家并没有与日本「原状回復」完全对应的法律概念,因此租客常常对退租时被要求承担的 费用感到意外。
やさしい日本語: 日本(にほん)で借(か)りていた部屋(へや)を出(で)るとき、大家(おおや) さんが部屋をチェックして、敷金(しききん)をいくら返(かえ)すか決(き)めます。この「原状回復」 の考(かんが)え方(かた)は、国(くに)によって全(まった)くないことがあり、退去(たいきょ)の とき高額(こうがく)な請求(せいきゅう)をされてトラブルになる人(ひと)が多(おお)いです。 原状回復(げんじょうかいふく)の費用(ひよう)は、退去(たいきょ)トラブルの中(なか)でも 特(とく)に多(おお)い原因(げんいん)です。
中文:日本的官方指南(基于日本国土交通省〈国土交通省,相当于住房建设主管部门〉的标准) 规定如下:
やさしい日本語: 国(くに)のガイドライン(国土交通省)では、こう決(き)まっています。
以上只是官方指南的一般原则,并不是能自动凌驾于你个人合同之上的法律规定。 如果你的合同中含有有效的「特約(とくやく)」(特别约定条款,见下文), 其中一部分费用仍可能转嫁给租客承担。只有在存在客观、合理的必要性(且不具剥削性质)、 并且你在签约时清楚知道并同意自己承担超出一般法律标准的修缮/恢复义务的前提下, 该特别约定条款才有效。
入住时支付。用于抵扣欠缴房租及恢复原状费用,余额应予退还
并不是「恢复成全新状态」,而是指修复超出正常磨损范围的损坏
由房东承担费用。如遇到相关收费,请明确询问是否属于此类
由房东承担费用,例如壁纸因年代久远而褪色
附加在标准合同之上的额外条款 — 请仔细阅读,详见下文
常见的特别约定条款,规定无论退租时房间多干净,都需支付固定的专业清洁费。
只要合同中写明清楚并经租客同意,该条款通常是有效的 |
退租时与房东/中介一同进行的现场巡查。尽量到场参加,并一起拍照留证
— 例如, 合同中明确写明并经租客同意的固定清洁费条款(ハウスクリーニング特約)。 但根据国土交通省的指南,该条款只有在存在客观合理的必要性、并且租客在签约时 清楚理解并同意承担这项额外义务的前提下才具有强制力 — 措辞含糊、隐藏在细则中、 或租客并未真正理解的条款可能可以被质疑。你自己合同中的具体条款是否符合上述标准, 属于具体案例具体判断的法律问题 — 如有疑问,请咨询律师/法律援助机构(法テラス) 或住房咨询窗口。
在摆放任何家具之前,给每一面墙、 地板和固定设施拍摄带日期的照片/视频。这是证明你入住时房间状况的唯一凭证。
,最好是在房东/中介在场(立会い)的情况下进行。 如果对方指出某处「损坏」而你并不认同,请询问这属于「通常損耗」(正常损耗) 还是租客责任,并对该处拍照。
如果结算单只写着 「原状回復費用 ¥XX,XXX」而没有明细,请书面要求对方提供详细说明。
如果收费看起来不合理,你可以在同意支付之前, 咨询当地政府的住房咨询窗口(自治体の住宅相談窓口)或律师/法律援助机构(法テラス)。 具体咨询窗口的名称、地点及可用语言因城市/区而异 — 请查询你所在市区町村 (地方政府)的官方网站。法テラス提供多语言电话咨询服务。
— 在日本,如果房间只有 正常磨损,通常可以收回一部分「敷金」(押金)。
| 日语原文 | 中文对应/说明 |
|---|---|
| 敷金 | 押金/保证金(注意与「保証金」等其他概念区分,日本合同中「敷金」是最常见的入住押金) |
| 原状回復 | 恢复原状(≠焕然一新,仅指修复超出正常磨损范围的损坏) |
| 特約 | 特别约定条款(合同附加条款,可能扩大租客的费用负担,需仔细确认是否合理有效) |
| 通常損耗・経年劣化 | 正常损耗・自然老化(房东承担费用,不应转嫁给租客) |
| 立会い | 退房现场查验(与房东/中介共同确认房间状态的环节) |
| 法テラス | 日本法律援助中心(提供免费/低价法律咨询,含多语言电话服务) |
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