賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)の「特約(とくやく)」と「原状回復(げんじょうかいふく)」ガイド
EN: When you move out of a rented room in Japan, the landlord inspects the room and decides how much of your deposit (敷金) to return. Disputes over this — especially being billed a large, unexpected amount — are one of the most common rental problems foreigners face. Many move-out disputes involve disagreement over restoration (原状回復) costs.
Many countries do not have a legal concept matching Japan's 原状回復, so tenants are often surprised by claims that would not be normal at home.
やさしい日本語: 日本(にほん)で借(か)りていた部屋(へや)を出(で)るとき、大家(おおや) さんが部屋をチェックして、敷金(しききん)をいくら返(かえ)すか決(き)めます。この「原状回復」 の考(かんが)え方(かた)は、国(くに)によって全(まった)くないことがあり、退去(たいきょ)の とき高額(こうがく)な請求(せいきゅう)をされてトラブルになる人(ひと)が多(おお)いです。 原状回復(げんじょうかいふく)の費用(ひよう)は、退去(たいきょ)トラブルの中(なか)でも 特(とく)に多(おお)い原因(げんいん)です。
한국어: 일본에서 빌린 방을 나갈 때, 집주인(大家/오오야)이 방 상태를 점검하고 보증금(敷金/시키킨)을 얼마나 돌려줄지 결정합니다. 이때 예상치 못한 큰 금액을 청구받아 분쟁이 생기는 것은 외국인이 겪는 가장 흔한 임대 문제 중 하나입니다. 퇴거 시 분쟁의 상당수가 겐조카이후쿠(原状回復, 원상회복) 비용을 둘러싼 다툼입니다. 많은 나라에는 일본의 「原状回復」와 정확히 일치하는 법적 개념이 없기 때문에, 자국에서는 당연하지 않은 청구를 받고 놀라는 세입자가 많습니다. ※ 敷金(시키킨)은 한국의 "전세보증금"과는 성격이 다릅니다. 시키킨은 보통 월세 1~2개월치의 소액 보증금으로, 입주 시 예치해 두었다가 퇴거 시 수리비 등을 제외하고 남은 금액을 돌려받는 방식입니다. 전세처럼 목돈을 예치하고 계약 종료 시 전액을 돌려받는 제도가 아니므로 혼동하지 않도록 주의하세요.
EN: Japanese guidelines (based on Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism / 国土交通省 standards) say:
やさしい日本語: 国(くに)のガイドライン(国土交通省)では、こう決(き)まっています。
한국어: 일본의 가이드라인(国土交通省/국토교통성 기준)에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.
These are general guideline principles, not a law that automatically overrides your specific contract. If your contract has a valid special clause (see below), it can shift some costs to you. A special clause is only valid if there is an objective, reasonable need for it (and it is not exploitative), and you clearly agreed that you were taking on a repair/restoration duty beyond the normal legal standard.
한국어: 이는 어디까지나 일반적인 가이드라인 원칙이며, 개별 계약 내용을 자동으로 무효화하는 법률은 아닙니다. 계약서에 유효한 특약(特約, 아래 참고)이 있다면 일부 비용이 세입자에게 전가될 수 있습니다. 특약이 유효하려면 그것을 둘 객관적이고 합리적인 필요성이 있어야 하고(부당하게 세입자에게 불리한 내용이 아니어야 함), 세입자가 일반적인 법적 기준을 넘어서는 수선·원상회복 의무를 진다는 것을 명확히 이해하고 동의했어야 합니다.
입주 시 지급. 미납 임대료+원상회복 비용을 충당하는 데 쓰이며, 남은 금액은 반환되어야 합니다
"새것처럼 만든다"는 뜻이 아니라 통상적인 마모를 넘어서는 손상을 고친다는 의미입니다
집주인 부담입니다. 청구서에 이 항목이 포함되어 있다면 구체적으로 확인하세요
집주인 부담입니다. 예: 벽지 색이 오래되어 바랜 경우
표준 계약서에 추가된 별도 조항 — 아래 내용을 참고해 꼼꼼히 읽으세요
퇴거 시 청소 상태와 무관하게 정해진 청소비를 부담하도록 하는 흔한 특약입니다. 계약서에 명확히 기재되어 있고 세입자가 동의했다면 유효할 수 있습니다
퇴거 후 발송되며 공제 내역이 항목별로 적혀 있습니다. 총액만이 아니라 반드시 항목별 명세를 요청하세요
퇴거 시 집주인/관리회사와 함께 방을 확인하는 절차입니다. 가능하면 반드시 참석하고, 함께 사진을 찍어두세요
— 예를 들어 계약서에 명확히 기재되고 세입자가 동의한 정액 청소비 특약(ハウスクリーニング特約)은 유효한 경우가 많습니다. 다만 국토교통성 가이드라인에 따르면, 그 특약을 둘 객관적이고 합리적인 필요성이 있고, 세입자가 서명 시 그 추가 의무를 명확히 이해하고 동의했어야 유효합니다 — 애매하거나, 숨겨져 있거나, 이해하지 못한 채 서명한 조항은 다툼의 여지가 있습니다. 본인 계약서의 특정 조항이 이 기준을 충족하는지는 사안별 법률 판단이 필요하므로, 의문이 있다면 변호사·법률구조공단격인 法テラス(호테라스)나 주택상담창구에 문의하세요.
가구를 놓기 전에 모든 벽·바닥·설비의 날짜가 찍힌 사진/영상을 찍어두세요. 이것이 입주 당시 방 상태를 증명하는 유일한 증거가 됩니다. 入居時(にゅうきょじ)に写真(しゃしん)を撮(と)る(입주 시 사진을 찍는다).
가능하면 집주인/관리회사가 입회한 상태(立会い)에서 찍는 것이 좋습니다. 동의할 수 없는 "손상"을 지적받으면, 그것이 通常損耗(통상손모)인지 본인 과실인지 설명을 요청하고 해당 부분을 사진으로 찍어두세요.
정산서에 "原状回復費用 ¥XX,XXX"처럼 내역 없이 총액만 적혀 있다면, 서면으로 상세 내역을 요청하세요.
청구 금액이 부당하다고 느껴지면, 동의하기 전에 지자체의 주택상담창구(自治体の住宅相談窓口)나 변호사·法テラス(호테라스)에 상담할 수 있습니다. 상담창구의 정확한 명칭·위치·지원 가능 언어는 시/구마다 다르므로 거주 지역 지자체 홈페이지를 확인하세요. 法テラス는 다국어 전화 상담 정보를 제공합니다.
— 방이 통상적인 마모 수준이라면 敷金(보증금)의 일부를 돌려받는 것이 일반적입니다.
*Provided free by Japan Paperwork. Not legal advice. For individual visa/legal questions, consult a licensed 行政書士 (immigration specialist). / 個別の在留資格の相談は行政書士(専門家)へ。/ 본 자료는 Japan Paperwork에서 무료로 제공합니다. 법률 자문이 아니며, 개별 체류자격·법률 상담은 행정서사(行政書士, 전문가)에게 문의하세요.*
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